Nya regler i säkerhetsskyddslagen vid överlåtelser av fast egendom
Ändringar i säkerhetsskyddslagen innebär att överlåtelser av fast egendom för första gången kommer att omfattas av lagens krav på säkerhetsskyddsbedömning och samråd med tillsynsmyndighet. Lagändringarna träder i kraft den 1 juli 2026.
Direkta fastighetsöverlåtelser omfattas nu av säkerhetsskyddslagen
Tidigare har säkerhetsskyddslagen tillämpats vid försäljning av fastigheter paketerade i bolag, men direkta fastighetsöverlåtelser har inte omfattats. Nu utvidgas tillämpningsområdet till att även inkludera direkta överlåtelser av fast egendom, förutsatt att överlåtaren bedriver säkerhetskänslig verksamhet samt att den fasta egendomen utgör en del av överlåtarens säkerhetskänsliga verksamhet eller att egendomen bedöms ha betydelse för Sveriges säkerhet eller ett för Sverige förpliktande internationellt åtagande om säkerhetsskydd. Exempel på fast egendom som omfattas av regleringen är en byggnad som ingår i verksamhet som är kritisk för energiförsörjningen eller fast egendom där för Sverige viktig infrastruktur är belägen. De fastighetsägare som berörs av lagen är de som bedriver säkerhetskänslig verksamhet enligt säkerhetsskyddslagen och redan idag är skyldiga att tillämpa säkerhetsskyddslagen på den del av verksamheten som är säkerhetskänslig och ha skyddsåtgärder på plats för att skydda den känsliga verksamheten. Att en hyresgäst bedriver säkerhetskänslig verksamhet innebär inte automatiskt att fastighetsägaren gör det. Avgörande är fastighetsägarens insyn och tillgång till säkerhetsskyddsklassificerade uppgifter.
Säkerhetsskyddsbedömning och samråd – så fungerar processen
En säkerhetsskyddsbedömning ska löpande finnas på plats hos den som bedriver säkerhetskänslig verksamhet och bör uppdateras när en fastighetsägare överväger en överlåtelse. Överlåtaren ska även genomföra en lämplighetsprövning. Bedöms överlåtelsen olämplig får den inte genomföras. I annat fall ska överlåtaren samråda med sin tillsynsmyndighet innan överlåtelsen kan ske. Det finns flera olika tillsynsmyndigheter beroende på sektor, vilket kan ha fördelar i form av bättre sektorsförståelse från myndighetens sida men också nackdelar i form av risk för olikartad rättstillämpning. Tillsynsmyndigheten kan förelägga verksamhetsutövaren att vidta åtgärder och kan förbjuda överlåtelser som bedöms olämpliga. Det finns inga särskilda tidsfrister för handläggningen utan allmänna förvaltningsrättsliga principer gäller, vilket kan medföra utmaningar i fråga om förutsebarhet och påverka tidplanen för överlåtelsen. En överlåtelse av fast egendom som genomförs i strid med ett förbud enligt säkerhetsskyddslagen är ogiltig. Särskilda regler gäller dock för överlåtelse av fast egendom genom fastighetsbildning. Ett fastighetsbildningsbeslut i strid med ett förbud enligt säkerhetsskyddslagen anses inte ogiltigt men kan leda till sanktionsavgifter.
Flera regelverk kan behöva tillämpas parallellt
Innan en överlåtelse kan genomföras kan anmälan eller samråd enligt flera regelverk behöva ske. Lag (2023:560) om granskning av utländska direktinvesteringar (FDI-lagen) tillämpas parallellt med säkerhetsskyddslagen. En viktig skillnad är att anmälan enligt FDI-lagen är investerarens (köparens) ansvar, medan samråd enligt säkerhetsskyddslagen åvilar överlåtaren (säljaren). I praktiken krävs att båda parter samverkar och tillhandahåller den information som respektive tillsynsmyndighet behöver för sin prövning. De olika prövningarna kan leda till olika utfall, och båda parter bär risk för det fall transaktionen inte kan genomföras eller förbjuds i efterhand.
Var ute i god tid för ett smidigt samråd
Fastighetsägare bör tidigt i transaktionsprocessen identifiera om överlåtelsen omfattas av säkerhetsskyddslagen. Om så är fallet bör utvärdering av behovet av skyddsåtgärder och information om möjliga köpare inhämtas i ett tidigt skede för att underlätta lämplighetsprövningen och samrådet med tillsynsmyndigheten. Avsaknaden av lagstadgade tidsfrister för handläggningen gör tidig planering särskilt viktig. Vår erfarenhet är dock att tillsynsmyndigheterna ofta är öppna för konstruktiva dialoger, vilket underlättar processen.
Har ni frågor om hur de nya reglerna påverkar er verksamhet eller planerade fastighetsöverlåtelser är ni välkomna att kontakta oss.
