Nyheter inom Entreprenad och Infrastruktur #3 2025

NYHETSBREV OKTOBER 2025 

LEDARE 

Tjejnyår för revidering av de nya standardavtalen?

Jag har alltid tyckt att hösten är en tid för nystart och nytändning. Laddad av energi och D-vitamin efter sommarens ledighet känns möjligheterna oändliga att vara bättre och mer strukturerad på jobbet, hinna träna (mer?) och vara en supernärvarande förälder. 

Tydligen är det inte bara jag som går in i hösten med den känslan. På internet trendar just nu ”Tjejnyår” och i sociala medier haglar inläggen om höstfix i hemmet, nyuppstart för kost- och träningsprogram, modetips om återbruk och kapselgarderober m.m. Det verkar som att många nystartar vid höstens inträde och Tjejnyår tycks vara ett allmängiltigt begrepp som applicerar oavsett kön.

Förhoppningsvis har också BKK känslan av Tjejnyår just nu, det kanske behövs. I början av sommaren meddelade ju BKK att lansering av de nya standardavtalen inte är att vänta under hösten 2025 och i slutet av september uppdaterades tidplanen till att lansering förväntas tidigast sommaren 2026. Nytt besked om tidplanen för arbetet kommer efter årsskiftet. BKK har ett digert arbete att ta hand om alla 4 000 svar som kommit in under remisstiden för de nya standardavtalen (AB 25 och ABPU 25) som avslutades i slutet av februari 2025. Det är mycket som ska vägas in i de slutliga versionerna och arbetet kräver säkert såväl energi som en värmande kopp te emellanåt.

Alla vi entreprenadentusiaster som ser fram emot att se det slutliga resultatet av BKK:s möda får alltså ge oss till tåls lite till. Om de nya standardavtalen kommer att gälla lika länge som de gamla så kan det förstås vara väntan värt. Dessutom ser vi ju fram emot den nya AMA AF i kölvattnet av de nya avtalen.

Och under tiden som vi tålmodigt väntar finns andra nyheter att ta del av. Bland annat gäller sedan den 1 juli 2025 nya funktionsbaserade byggregler som ersatt BBR och EKS och från den 1 december 2025 föreslås stora förändringar i PBL, främst avseende lov. Vad kan passa bättre än att förkovra sig i detta under de allt mörkare höstkvällarna, i skenet av ett tänt ljus och i värmen av en värmande pläd? Jag kan faktiskt inte komma på något bättre.

I höst har vi på MAQS också flera intressanta seminarier och event, du hittar dem här: maqs.com/event

Anna Almroth, advokat/partner

ps. Registrera dig gärna för kommande nyhetsbrev här

FRAMTIDSSPAN

Årsomsättningsrabatter granskas av Konkurrensverket – vad händer?

Årsomsättningsrabatter har sedan dess tillkomst varit ett hett diskuterat ämne i branschen. Redan vid revideringen av AB 54 uttrycktes önskemål om att årsomsättningsrabatter i stället skulle tillfalla beställaren. Men än idag kvarstår i AB-avtalen att årsomsättningsrabatter ska tillfalla entreprenören, något som numera även är fastslaget i domstol (se mål T 425-23 i Göteborgs tingsrätt). Nya remissförslagen AB 25 och ABPU 25 nämner dock inte uttryckligen rabatter eller årsomsättningsrabatter. Däremot anges att det är entreprenörens ”kostnad” för att utföra entreprenaden som ska debiteras beställaren, om inte annat särskilt överenskommits. Det återstår att se hur frågan slutligen kommer att hanteras av BKK.

Parallellt med revideringen av AB-avtalen sker en utredning på myndighetsnivå. Förra året gav regeringen i uppdrag till Konkurrensverket att granska och undersöka rabatter i byggbranschen. Utredningen ska vara klar den 30 november 2025 och MAQS följer utredningen noga. 

Konkurrensverkets utredning fokuserar på att kartlägga hur bristande pristransparens påverkar effektiv prisbildning, hindrar konkurrens och/eller bidrar till oskäliga byggkostnader. Konkurrensverket ska även titta på hur detta hanteras i andra länder. Uppdraget är en uppföljning av ett flertal tidigare utredningar som påvisat problem med låg pristransparens - främst hur retroaktiva rabatter, såsom årsomsättningsrabatter, inte kommer beställaren till godo eller ens till beställarens vetskap. Inom Konkurrensverkets uppdrag ingår att kontakta byggbolag i branschen, antingen för att svara på frågor skriftligt eller för ett muntligt möte. 

Vi rekommenderar alla som blir kontaktade av Konkurrensverket att ta kontakt med oss på MAQS direkt för specialistrådgivning.

Erik Palmgren, advokat/partner
Signe Söderberg, biträdande jurist

RÄTTSFALL

Vilka förutsättningar gäller vid byggsanktionsavgift?

Högsta domstolen har i februari 2025 prövat vissa intressanta frågor om vilka förutsättningar som gäller för att ta ut en byggsanktionsavgift. Rättsfallet är av intresse eftersom reglerna skulle kunna tolkas så att företrädare för entreprenadbolag skulle kunna bli ansvariga. Den risken är lite mindre efter Högsta domstolens dom. 

En byggsanktionsavgift kan tas ut när det har skett en överträdelse av bestämmelser i plan- och bygglagen (PBL). Det enklaste exemplet är förstås att något byggs utan bygglov eller att man avviker från ett lämnat bygglov. Ansvaret för byggsanktionsavgift är strikt innebärande att det spelar ingen roll om överträdelsen sker uppsåtligen eller av oaktsamhet. 

Byggsanktionsavgifter kan träffa tre parter enligt 11 kap 57 § PBL;

1. den som vid tidpunkten för överträdelsen var ägare till den fastighet eller det byggnadsverk som överträdelsen avser,
2. den som har begått överträdelsen, eller
3. den som har fått en fördel av överträdelsen

Eftersom bestämmelsen anger att byggsanktionsavgifter kan tas ut av den som begått överträdelsen skulle bestämmelsen kunna användas för att motivera att ett entreprenadbolag som bygger i strid med PBL kan bli skyldig att betala byggsanktionsavgift. 

Hur denna bestämmelse ska tillämpas har nu prövats av Högsta domstolen i en dom (Dom av den 6 februari 2025 i Mål nr P 3650-23) som kallas ”Kallförrådet i Husie”. 

I rättsfallet hade ett entreprenadbolag anlitats av en tomträttshavare för att bygga ett kallförråd. Entreprenadbolagets företrädare angavs som sökande i ansökan om bygglov medan fältet för byggherre och ägare – som skulle fyllas i om någon annan än sökande var byggherre eller ägare – lämnades tomma.  

Sedan Stadsbyggnadsnämnden i Malmö Stad fått reda på att förrådet uppförts utan att startbesked hade lämnats, påfördes företrädaren för entreprenadbolaget en byggsanktionsavgift. Enligt Stadsbyggnadsnämnden var företrädaren för entreprenadbolaget byggherre och i den egenskapen hade han begått överträdelsen. Företrädaren för entreprenadbolaget överklagade till Länsstyrelsen som avslog överklagandet. Mark- och miljödomstolen ansåg att det saknades förutsättningar att ta ut en byggsanktionsavgift av företrädaren för entreprenadbolaget. 

Målet gick därefter vidare till Mark- och miljööverdomstolen som ansåg att företrädaren för entreprenadbolaget varit byggherre och hans roll sådan att han, i den mån en överträdelse har begåtts, ska anses vara den som begick denna. Domstolen anförde därutöver att det inte behöver slås fast att företrädaren för entreprenadbolaget har fått vinning av överträdelsen för att en byggsanktionsavgift ska kunna tas ut av honom.

Högsta domstolen har nu prövat frågan och inleder sin prövning med att konstatera att eftersom byggsanktionsavgiften är straffliknande krävs det varsamhet vid tillämpning för att systemet ska vara rättssäkert. Detta innebär enligt Högsta domstolen att ansvarskretsen inte kan vara samma vid alla slags överträdelser. Vid denna prövning måste hänsyn också tas till vilken sorts överträdelse det handlar om.

Högsta domstolen konstaterade därefter att vad gäller den krets som byggsanktionsavgifter kan tas ut av enligt 11 kap 57 § PBL så tar första punkten sikte på ägaren till fastigheten och att det nästan utan undantag är ägaren som ligger bakom åtgärden och är byggherre (den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsarbeten). Ägaren är då också den som begår överträdelsen enligt andra punkten. I de allra flesta fall är det även ägaren som kan få fördel av överträdelsen enligt tredje punkten.

Vad gäller andra punkten anförde Högsta domstolen att den punkten också kan avse fall när någon annan än ägaren för egen räkning utför eller låter utföra en olovlig byggnadsåtgärd. Även i dessa fall bör ansvaret falla på den som på detta sätt står bakom byggnationen. När det i stället gäller någon som för annans räkning utför arbetet, såsom i aktuellt fall, ett entreprenadbolag, som har fått ett uppdrag från ägaren, framstår det inte som rimligt att han eller hon undantagslöst ska drabbas av ett strikt ansvar för uppförandet. I sådana fall bör byggsanktionsavgift komma i fråga om den som utfört arbetet har fått en fördel av överträdelsen eller om annars föreligger speciella omständigheter (Jfr NJA 1986 s 97). 

Högsta domstolen konstaterade slutligen att företrädaren för entreprenadbolaget varken var tomträttshavare, ägare till byggnadsverket eller byggherre. Han hade inte heller för egen räkning byggt eller låtit bygga förrådet utan han var just endast företrädare för det entreprenadbolag som anlitats att utföra arbetet. Slutligen hade inte Byggnadsnämnden heller påstått att företrädaren för entreprenadbolaget fått fördel av överträdelsen eller att det förelåg några andra speciella omständigheter som skulle motivera att en byggsanktionsavgift togs ut av honom. Därmed saknades förutsättningar att ta ut sanktionsavgift av entreprenadbolagets företrädare och beslutet upphävdes.

Domen från Högsta domstolen klargör alltså att en entreprenör som för annans räkning anlitas för att uppföra ett byggnadsverk inte ska anses vara ”den som begick överträdelsen”, dvs punkten två i 11 kap. 57 § PBL. Ansvaret och därmed byggsanktionsavgiften ska istället som utgångspunkt träffa den som i egenskap av ägare till fastigheten eller byggnadsverket – eller genom annat förhållande – kan anses ha fått en fördel av överträdelsen. Det kan dock konstateras att Högsta domstolen påpekar att Stadsbyggnadsnämnden inte hade framfört att företrädaren för entreprenadbolaget hade fått fördel av överträdelsen eller att det förelåg några andra omständigheter som skulle motivera att en byggsanktionsavgift togs ut av honom. Detta gör att det trots allt finns en risk för att företrädare för entreprenadbolag skulle kunna träffas av byggsanktionsavgift så länge en stadsbyggnadsnämnd kan motivera vilken fördel entreprenadbolaget fått av överträdelsen eller om det föreligger andra speciella omständigheter. Vi uppmanar därför entreprenörer att kontrollera att byggloven och villkoren härför noga före byggstart. Vid frågor om bygglov kan MAQS entreprenadgrupp stå till tjänst.

Cecilia Uddman, advokat/Legal Director

FRÅGA JURISTEN

Fråga:

Vi har fått ett viteskrav beräknat på 0,5 % av kontraktssumman inklusive moms från vår beställare som är ett fastighetsbolag, är detta korrekt? AB 04 gäller.   

Svar:
Kontraktssumman definieras enligt begreppsbestämningarna i AB 04 som angiven ersättning för kontraktsarbetena exklusive mervärdeskatt. Detta innebär att när viteskravet ska beräknas på kontraktssumman så avses här ett belopp exklusive moms. Detta gäller även för beställare (juridiska personer) som inte kan dra av momsen. 

Vanligtvis används ett korrekt viteskrav som en kvittningsgill motfordran till entreprenörs krav på betalning för kontraktsarbeten, ÄTA-arbeten etc. och entreprenören kan t.ex. dra av summan för vitet från sin slutfaktura. För det fall beställaren ska fakturera viteskravet till entreprenören så ska fakturering ske utan tillägg av moms då viteskravet är att anse som ett skadestånd. Vite betraktas inte som ersättning för en tjänst eller vara, utan som en skadeståndsliknande betalning. Enligt lag och praxis ska endast omsättning av varor och tjänster beläggas med moms.

Olof Johnson, advokat/Senior Legal Director
 

Har du fler frågor eller vill diskutera med en jurist? 
Kontakta gärna MAQS Entreprenad & Infrastrukturteam nedan.