Nyhetsbrev inom Entreprenad, Infrastruktur och Fastigheter #1 2026

NYHETSBREV MAQS 2026 

LEDARE 

När musiken pausar – byggbranschens långa dans med obeståndet

Det finns en gammal sanning i byggbranschen om att alla vet att projektet kommer att bli försenat och dyrare än planerat. Ingen vet bara vem som i slutänden får stå med notan.

Stigande materialkostnader, höjda räntor och en bostadsmarknad som tvärbromsat har tillsammans skapat en konkursvåg som fått även erfarna branschaktörer att se över sina balansräkningar och hålla hårt i kassan. När väl obeståndet är ett faktum ändras spelplanen helt och juridiken i form av en konkursförvaltare tar över såväl ordförandeklubban som VD-stolen i företaget. Ibland får detta konsekvenser som är svåra att förstå. 

Medialt uppmärksammat just nu är Sernekes konkursbos beslut att återkräva betalningar från tidigare kontraktsparter. Kraven innebär att avtalsenliga betalningar, gjorda långt innan konkursen, ifrågasätts – något som tydligt visar hur juridiskt komplicerat efterspelet av en stor entreprenörkonkurs kan bli. Även om syftet med återvinningsreglerna, det vill säga att förhindra att en gäldenär i kris gynnar vissa borgenärer på bekostnad av andra, är välmotiverat, riskerar effekten för den enskilda motparten att i värsta fall leda till en ny konkurs. Det ska bli spännande att följa de krav på lagändringar som – helt förståeligt – förts fram av branschen.

En dimension som sällan uppmärksammas tillräckligt är beställarens situation. När en generalentreprenör försätts i konkurs mitt i ett pågående projekt står beställaren plötsligt med ett halvfärdigt projekt, ett hävt avtal och frågan om vem som ska slutföra arbetet – och till vilken kostnad. Garantier är avsedda för just dessa situationer, men det förutsätter att de är rätt utformade och åberopas i rätt tid. Erfarenheten visar att detta långt ifrån alltid är fallet. Ibland har avtalade garantier aldrig begärts in.

I ett av våra tidigare nyhetsbrev skrev jag ”Hur än stormen viner, bakom molnen solen skiner” som en påminnelse om att det blir bättre. Och visst går det nu att känna av solens begynnande värme såväl i byggbranschen som på lunchrasten. Räntorna har sedan en tid tillbaka sjunkit, byggstarter börjar öka och flera branschaktörer rapporterar om en ökad mängd förfrågningar och ett förbättrat orderläge. Konjunkturen verkar ha vänt, och det finns fog för försiktig optimism inför de kommande åren. Närmar vi oss sista dansen med obeståndet för den här gången?

Oberoende av konjunktur gäller samma råd till aktörerna i byggbranschen. Oavsett om man är underentreprenör, leverantör eller beställare i ett projekt där motparten visar tecken på ekonomiska svårigheter, gäller det att agera tidigt – dokumentera noggrant, bevaka sina rättigheter och söka juridisk rådgivning innan situationen förvärras. På så sätt går det att säkra upp rätten till betalning samt rätten till att även få behålla betalningen. 

En annan gammal sanning är att det alltid är enklare och billigare att hantera risker i tid än att processa om resultatet av dem i efterhand. Att låta en duktig advokat gå igenom ett avtalsutkast innan påtecknande är inte dyrt utan värdefullt.

Ola Jönsson

ps. Registrera dig gärna för kommande nyhetsbrev här

FRAMTIDSSPAN

Vi har analyserat Konkurrensverkets rapport – så du slipper!

I november 2025 publicerade Konkurrensverket rapporten ”Pristransparens på byggmaterial” (2025:6). Rapporten är en djupdykning som innehåller inrapporterade siffror, avtal och intervjuer från grossister, entreprenörer och beställare inom byggbranschen. Den innehåller värdefull information, men också tyvärr vissa brister. För den som orkar läsa de 119 sidorna finns många intressanta insikter att upptäcka. Här presenterar vi ett urval.

Syfte och bakgrund  

Rapporten är resultatet av ett omfattande uppdrag från regeringen 2024, där Konkurrensverket skulle kartlägga pristransparensen inom byggmaterialmarknadens olika led och utreda hur denna påverkar prisbildningen, konkurrensen och kostnadsutvecklingen inom byggsektorn. Den föregås av åtta tidigare utredningar och rapporter som genom åren genomförts gällande bristande pristransparens inom byggmaterialsektorn. Konkurrensverkets uppdrag innefattade även att identifiera informationsmängder som inte är allmänt tillgängliga och föreslå åtgärder för att förbättra pristransparensen.

Sammanfattning

Konkurrensverkets utredning visar att rabatter inom installationsbranschen är vanligt förekommande, främst inom el och VVS. Rabatterna uppgår till betydande belopp och i genomsnitt hela 65-70 % av bruttoprislistorna. Av dessa utgör merparten direkta rabatter (ca 65 % av bruttopris) och en mindre del retroaktiva rabatter (ca 3 % av bruttopris). Rapporten slår fast att rabatterna inte är problematiska vid fast pris utan enbart vid löpande räkning (självkostnad) då det föreligger incitament för entreprenören att fakturabeloppet är så högt som möjligt. De betydande rabatterna innebär även att prisindex från SCB kan innehålla potentiella felkällor enligt rapporten.

Rapporten skiljer på direkta rabatter och retroaktiva rabatter (där årsomsättningsrabatt ingår). Det konstateras att betydande belopp genereras genom retroaktiva rabatter som inte redovisas för beställare utan förblir dolda. År 2023 uppgick de retroaktiva rabatterna till ca 4,4 miljarder kr. Rapporten slår fast att det råder stor otydlighet kring vad som verkligen utgör ”årsomsättningsrabatt” och att hela 66 olika benämningar av ”årsomsättningsrabatt” har identifierats i utredningen. Ett annat stort problem är att direkta rabatter - som ska tillfalla beställaren enligt AB 04 och ABT 06 - är relativt enkla att dölja för beställaren genom att de omvandlas till retroaktiv rabatt mellan entreprenör och leverantör. Misstron bland beställare är således utbredd, samtidigt som rapporten redogör för hur svårt beställare har att kontrollera och följa upp. 

Konkurrensverket bedömer att den bristande pristransparensen innebär sämre konkurrens på byggmarknaden och att branschens aktörer inte lyckats lösa problemen på egen hand. 

I slutet av rapporten föreslås följande åtgärder för att hantera problematiken:

• Offentliga beställare bör:
  1. Tillämpa fast pris i första hand.
  2. Konkurrensutsätta materialkostnader redan i upphandlingsskedet, exempelvis genom varukorgsmodeller.
  3. Tillämpa fast ersättning istället för procentuellt entreprenörsarvode på redovisade kostnader, om löpande räkning används.
• Beställare bör ha tydliga avtalsvillkor gällande rabatter vid löpande räkning.
• En utredning om möjlighet att lagstifta om en skyldighet för leverantörer att redovisa samtliga rabatter på verifikationer.
• En utredning om möjlighet att lagstifta om förbud mot retroaktiva rabatter. 

Analys 

Rapporten är delvis problematisk då den i vissa delar tycks utgå från perspektivet att ”alla rabatter” ska redovisas och tillfalla beställaren - vilket går emot AB 04 och ABT 06:s bestämmelser om att årsomsättningsrabatter ska tillfalla entreprenören. Konkurrensverket tycks således inta en positionering om att AB 04 och ABT 06:s bestämmelser om årsomsättningsrabatter inte bör gälla. Åsikten är inte ny och starka önskemål om att beställaren även skulle få åtnjuta årsomsättningsrabatter framfördes redan vid utarbetandet av AB 72 (se motiv AB 72 s. 186). Men samma motargument kvarstår än idag som då; årsomsättningsrabatter är beroende av entreprenörens samlade inköpskvantitet över året för flera olika entreprenader och den enskilda beställaren har således enbart i undantagsfall möjlighet att påverka dessa. Dessutom kan årsomsättningsrabatters absoluta storlek enbart konstateras i efterhand, i normalfall slutet av kalenderåret. Detta skulle kunna medföra att preskriptionstiderna i AB 04 och ABT 06 överskrids. Ytterligare problem utgörs av entreprenörens möjlighet att kunna bryta ut enskilda poster i den samlade återbetalningen från grossisten, för att portionera ut till diverse beställare. Ytterligare problem med att beställare ska åtnjuta entreprenörens årsomsättningsrabatter lyfts fram i rapporten på s. 56-57, där en uppgiftslämnare framhåller till Konkurrensverket att avtalsvillkor om att årsomsättningsrabatt istället ska tillfalla beställaren har en direkt konkurrensbegränsande effekt. 

Rapportens utredning visar samtidigt att retroaktiva rabatter ofta döljer egentliga direkta rabatter - som rätteligen ska tillfalla beställaren. Det finns en tydlig problematik med att det inte finns en klar definition av ”årsomsättningsrabatt” och hur den ska särskiljas från andra direkta rabatter. Likaså den fascinerande statistiken över 66 (!) olika benämningar på ”årsomsättningsrabatt” visar hur illa ställt det är. Det är en djungel av olika benämningar, rabattbrev, bonus- och trappmodeller för rabatter och helt klart är att incitament finns för entreprenören att fakturapriset är så högt som möjligt, vilket tyvärr utnyttjas av vissa. Här noteras den intressanta detaljen i rapporten att entreprenörsarvode och påslag är förbjudet i vissa länder. Är Sverige på väg dit tro? Rapportens förslag på åtgärder är till viss del goda men behöver stundtals rejäl bearbetning, speciellt lagförslagen som tycks vara ogenomtänkta. Lagförslagen kommer oavsett inte ske i en handvändning varmed branschen kommer behöva fortsätta stångas om rabatter de närmsta åren. Särskilt med beaktning av att de nuvarande föreslagna AB-avtalen som antas komma under 2026 inte innehåller någon reglering av vare sig övriga rabatter eller årsomsättningsrabatt. Fortsättning följer således!

Rekommendationer 

I väntan på att den statliga maskinen tuggar sig igenom förslag och utredningar finns ett flertal saker parter kan göra redan nu för att undvika tvister och hålla kostnaderna i entreprenader rimliga. Både beställare och entreprenörer rekommenderas att:

• Ganska entreprenadavtal och AF-delar noga. Slarviga formuleringar gällande rabatter är vanliga men leder ofta till tvist.
• Definiera begreppen i avtalen – vad utgör en ”årsomsättningsrabatt” och vad utgör ”övriga rabatter”?
• Om beställaren även önskar ha rätt till ”årsomsättningsrabatt” måste bestämmelsen i AB 04/ABT 06 ändras korrekt i AF-delen eller entreprenadavtalet.
• Använd den korrekta termen ”årsomsättningsrabatt” och undvik andra termer för att minska risk för förvirring och tvist.
• Skilj på direkta rabatter (från första kronan) och årsomsättningsrabatt i avtal med grossister.
• Tveka inte att ta hjälp av entreprenadjurist för att granska avtal så att de blir korrekta.

Erik Palmgren, Signe Söderberg och Jonathan Lander 

FASTIGHETER

Lagförslag skärper kontrollen av utländska fastighetsaffärer

De senaste åren har det kommit flera lagförslag som syftar till att kontrollera hur utländska aktörer agerar i Sverige, så även vad gäller fastighetsförvärv. Ett lagförslag som skärper kontrollen av utländska fastighetsförvärv presenterades i december 2024 och kan leda till att det krävs tillstånd innan en fastighetstransaktion kan genomföras. Lagförslaget kan komma att påverka alla som köper, säljer och utvecklar fastigheter. 

Motivet bakom lagförslaget är att skärpa kontrollen över vem som äger fastigheter i Sverige. Mot bakgrund av det försämrade säkerhetsläget anses det finnas ett behov av att kontrollera att främmande makt inte får kontroll över fastigheter som är strategiskt viktiga för det svenska totalförsvaret. Syftet är att möjliggöra granskning och vid behov stoppa förvärv som kan inverka skadligt på väsentliga totalförsvarsintressen.

Förslaget innebär att vissa i lagen utpekade utländska rättssubjekt kommer att behöva ansöka om förvärvstillstånd för att få förvärva fast egendom. Även svenska rättssubjekt med viss andel utländskt ägande behöver ansöka om tillstånd. Alla fastigheter i Sverige omfattas av förslaget och i stort sett alla sorters förvärv omfattas, även förvärv av paketerade fastigheter. Vidare omfattas även upplåtelse och förvärv av tomträtt och arrenden.

En ansökan om tillstånd ska göras inom en månad från förvärvet. Det finns även en möjlighet att ansöka om tillstånd i förhand. Skulle förvärvet omfattas av anmälningsplikt enligt UDI-lagen behöver dock ingen separat anmälan enligt den nya lagen göras. Tillståndsmyndigheten har i regel tre månader på sig att meddela beslut och tillstånd ska vägras om förvärvet kan inverka skadligt på väsentliga totalförsvarsintressen. I sin bedömning kan myndigheten beakta både förhållanden relaterade till fastigheten och till den tänkta förvärvaren. Om en ansökan inte görs, trots att anmälningsplikt föreligger, eller om en ansökan avvisas eller avslås blir förvärvet som huvudregel ogiltigt.

Förslaget presenterades i december 2024 och i januari 2026 meddelade Regeringskansliet att en proposition om förslaget avses överlämnas till riksdagen i juli 2026. Det är dock fortfarande oklart när den nya lagen kan tänkas träda i kraft. Aktörer inom fastighetsbranschen bör därför bevaka lagstiftningsprocessen och vara uppmärksamma på lagens ikraftträdande för att kunna anpassa pågående och planerade transaktioner.

Jessica Svantesson och Felicia Strandh

RÄTTSFALL

Ersättning enligt ABT 06 / AB 04 kap 6 § 3 – analys av två domar från slutet av 2025

Standardavtalen AB 04 och ABT 06, som tillämpas i entreprenadbranschen, har en bestämmelse – kap. 6 § 3 - som syftar till att reglera ändring av avtalat pris med anledning av onormala kostnadsändringar avseende material. Bestämmelsen har under de senaste åren hamnat i fokus med anledning av den turbulenta prisutvecklingen vad gäller materialkostnader i entreprenader. Detta har inte minst aktualiserats till följd av COVID-19-pandemin och Rysslands invasion av Ukraina den 24 februari 2022.

ABT 06 / AB 04 kap 6 § 3 har följande lydelse:

”Avtalat pris skall ändras med hänsyn till dels kostnadsändring på grund av myndighets åtgärd, dels kostnadsändring som är förorsakad av krig eller annat krisförhållande med liknande effekt och som avser förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, dels kostnadsändring som beror på onormala prisförändringar avseende material som ingår i entreprenaden. Ändring av det avtalade priset skall dock ske endast om kostnadsändringen varit oförutsebar och väsentligt påverkar hela kostnaden för entreprenaden.”

Bestämmelsen uppställer fyra kumulativa rekvisit: det ska ha skett (1) en kostnadsändring som beror på (2) onormala prisförändringar avseende material, kostnadsändringen ska ha varit (3) oförutsebar och den ska (4) väsentligt ha påverkat hela kostnaden för entreprenaden.

I slutet av 2025 meddelades två domar av intresse, inte minst avseende vilken bevisning som krävs för att den part som gör gällande rätt till ersättning för onormala kostnadsökningar avseende material ska anses ha uppfyllt sin bevisbörda. Göta hovrätt meddelade i slutet av 2025 dom i mål T 3368-24, där en av de centrala frågorna var vilken bevisning som krävs för tillämpligheten av kap. 6 § 3. Inte långt därefter meddelade Örebro tingsrätt dom i mål T 715-23, där huvudfrågan likaså var vilken bevisning som krävs.

Göta hovrätt, mål T 3368-24

Beställaren hade anlitat en entreprenör för att bygga en industribyggnad. Avtal ingicks i februari 2021 och entreprenaden godkändes november 2022. Entreprenören begärde ersättning med stöd av kap. 6 § 3 för ökade materialkostnader. Till stöd för att entreprenören hade drabbats av onormala kostnadsökningar presenterades ett utlåtande från en av de större revisionsbyråerna, en sammanställning av kostnaderna samt underlag från relevant index för den aktuella perioden. Entreprenören lämnade däremot inte någon anbudskalkyl eller några verifikat till stöd för sina kostnader.

Vad ansåg hovrätten?

Hovrätten konstaterade att kap. 6 § 3 inte utgör en indexreglering och att det inte är tillräckligt att åberopa utredning om hur ett prisindex har utvecklats inom byggbranschen för att en entreprenör ska anses ha visat att ersättning enligt ABT 06 kap. 6 § 3 ska utgå. Hovrätten fann att den åberopade utredningen visserligen var ambitiös, men att den inte uppfyllde de krav som bör ställas på bevisningen. Enligt hovrätten hade entreprenören haft att presentera utredning om hur bolagets faktiska materialkostnader påverkats i förhållande till vad som gällde vid tidpunkten för anbudslämnandet. I avsaknad av sådan bevisning ogillades käromålet.

Örebro Tingsrätt mål nr T 715-23

Entreprenören lämnade hösten 2019 ett anbud avseende byggnation av en vattenreservoar och ingick kontrakt i januari 2020 till ett fast pris, varvid AB 04 var tillämpligt. Under entreprenadtiden ingick entreprenören ett avtal med sin polska stålleverantör som innebar rätt till särskild ersättning om det polska stålprisindexet steg med mer än fem procent. Så blev fallet, och entreprenören yrkade därefter ersättning från beställaren enligt AB 04 kap. 6 § 3 för ökade materialkostnader avseende stål och armering.

Den bevisning som åberopades av entreprenören utgjordes bland annat av avtalet med den polska leverantören, fakturaunderlag från vilka den ökade materialkostnaden framgick, statistik från anbudstiden, index före och efter anbudslämnandet, en riskanalys avseende ökade stålkostnader samt vittnesmål.

Hade entreprenören drabbats av en kostnadsökning?

Tingsrätten bedömde att avtalet med stålleverantören, kopplingen till det polska indexet och fakturaunderlaget var tillräckliga för att visa att en kostnadsökning för stål hade inträffat. Avseende armering hade entreprenören emellertid inte åberopat fakturor eller betalningsverifikat, varför kostnadsökningen i den delen inte ansågs visad.

Var kostnadsökningen onormal?

Tingsrätten fokuserade på de i målet åberopade indexen – två svenska och ett polskt. De två svenska indexen – 1041 armeringsstål och 1042 stålbalk – visade att kostnaderna hade ökat med 52,33 respektive 62,43 procent från januari till september 2021. Tingsrätten jämförde detta med att den årliga medianförändringen för samma index före anbudslämnandet hade uppgått till 3 respektive 4 procent, med ett medelvärde om 6 till 7 procent. Mot bakgrund av de åberopade indexen och vittnesmålen bedömde tingsrätten att kostnadsökningen för den aktuella perioden hade varit onormal.

Var kostnadsökningen oförutsebar? 

Tingsrätten konstaterade inledningsvis att kravet på oförutsebarhet innebär att entreprenören inte ska ha kunnat kalkylera risken för kostnadsökningen. Till stöd för att kostnadsökningen varit oförutsebar åberopade entreprenören bland annat en riskanalys som genomförts inför anbudslämnandet samt vittnesmål. Av riskanalysen framgick att entreprenören hade räknat med en viss sannolikhet för kostnadsökning avseende material, uppskattad till lägst 270 000 kr och som högst 540 000 kr. Tingsrätten beaktade att priserna på stålmaterial under en längre tid hade legat stabilt och att prisutvecklingen vid tiden för anbudslämnandet hade visat på en svag nedgång. Mot bakgrund av dessa omständigheter och entreprenörens riskanalys bedömde tingsrätten att den del av kostnadsökningen som översteg den förutsebara kostnadsökningen enligt riskanalysen var oförutsebar. Entreprenörens förutsebara kostnadsökning om 540 000 kr skulle således avräknas från kravet, och entreprenören fick bära denna del av kostnadsökningen.

Hade kostnadsökningen väsentligt påverkat hela entreprenaden?

Tingsrätten konstaterade att väsentlighetsbedömningen ska göras i förhållande till entreprenadsumman, inte i förhållande till kontraktssumman. Den oförutsebara kostnadsökningen uppgick till 3,6 procent av entreprenadsumman, vilket tingsrätten – med beaktande av uttalanden från bland annat Trafikverket och Byggföretagen – bedömde utgöra en väsentlig påverkan.

Beställaren gjorde gällande att avdrag skulle göras för den del av kostnadsökningen som understeg väsentlighetsgränsen. Tingsrätten bedömde emellertid att ett sådant avdrag inte var ändamålsenligt och konstaterade att något så kallat väsentlighetsavdrag inte skulle göras. Entreprenören tillerkändes därför ersättning för hela den oförutsebara kostnadsökningen om 3,6 procent av entreprenadsumman.

Att ta med sig? 

De ovan redovisade domarna är underrättsdomar. Högsta domstolen har ännu inte tagit ställning till frågan om hur kap. 6 § 3 ska tillämpas. Hovrättens avgörande har överklagats till Högsta domstolen. Tingsrättens avgörande har överklagats till hovrätten. Tingsrätten fann att den presenterade bevisningen var tillräcklig för att visa en kostnadsökning och prövade därför även frågorna om vad som utgör en onormal kostnadsökning, när en kostnadsökning är oförutsebar samt när en kostnadsökning väsentligt påverkar hela entreprenaden. Hovrätten ogillade talan till följd av otillräcklig bevisning. De båda domarna ger viss vägledning avseende vilken bevisning som krävs för att kap. 6 § 3 ska tillämpas.

• Entreprenören måste styrka en faktisk kostnadsökning genom exempelvis fakturaunderlag, verifikat och anbudskalkyl. Enbart åberopande av index är inte tillräckligt.
• Kostnadsökningar som bedöms ha varit förutsebara ska avräknas 
  enligt kap. 6 § 3.
• Det framgår inte av tingsrättens dom var den nedre gränsen går för när en kostnadsökning ska anses väsentligt ha påverkat hela kostnaden för entreprenaden. Rättsläget i denna del är därför fortsatt oklart.
• En kostnadsökning om 3,6 procent av entreprenadsumman ansågs innebära en väsentlig påverkan på hela entreprenaden, i vart fall enligt tingsrätten. Något så kallat väsentlighetsavdrag ska enligt tingsrätten inte göras.

Avslutningsvis påminns om att det inte finns något hinder mot att parterna redan inför avtalstecknandet bestämmer vilken nedre gräns för väsentlighetsbedömningen som ska gälla i det enskilda avtalet. Ett sådant villkor kan öka förutsägbarheten och potentiellt förebygga tvister.

Ola Jönsson och Jonathan Lander 

FRÅGA JURISTEN

Fråga: 

Vår entreprenad har skadats under entreprenadtiden. Kan vi få ersättning för detta ur vår försäkring eller ska vi kräva ersättning från den som orsakat skadan? 

Svar: 

När skada uppkommer på entreprenaden under entreprenadtiden täcks den som regel av entreprenörens entreprenadförsäkring under försäkringens allriskmoment. Det som krävs är att det är fråga om en oförutsedd skada. Exempel på oförutsedd skada är bland annat onormala väderförhållanden, brand, vattenutströmning, stöld eller annan brottslig handling, ras och sättning. Även den mänskliga faktorn som att något tungt tappas på ett nylagt golv, alltså rena olyckshändelser, kan vara att se som oförutsedda skador. När en skada inträffar under entreprenadtiden ersätts kostnaden för att återställa byggnadsmaterial och utfört arbete till det skick som entreprenaden befann sig i vid tidpunkten för skadans inträffande. Det saknas i regel också betydelse vem som har orsakat skadan ifall den inträffar under entreprenadtiden för att ersättning ska utgå ur allriskförsäkringen. Försäkringsbolaget kan dock vilja kräva ersättning regressivs från en eventuell skadevållare varför ersättningsanspråk också ska riktas mot den som orsakat skadan. Ett sådant anspråk ska innehålla en redogörelse över det som inträffat, att den kravet riktas mot hålls ansvarig för skadan samt vara skriftligt och framställas inom tre månader från entreprenadtidens utgång. 

Maja Rothpfeffer
 

Har du fler frågor eller vill diskutera med en jurist? 
Kontakta gärna MAQS Entreprenad & Infrastrukturteam nedan.